Face à la crainte des impayés, les propriétaires bailleurs cherchent souvent à se prémunir contre les risques locatifs. Deux solutions s’offrent à eux : l’assurance loyers impayés (ALI) et la caution. Mais comment déterminer laquelle de ces protections est la plus adaptée à chaque situation ? Dans cet article, nous vous aidons à y voir plus clair et à faire le bon choix.
Comprendre les différences entre assurance loyers impayés et caution
L’assurance loyers impayés est un contrat souscrit par le propriétaire bailleur auprès d’une compagnie d’assurance. En cas de non-paiement des loyers, l’assureur prend en charge le remboursement des sommes dues, selon les conditions prévues dans le contrat. Cette garantie couvre généralement également les dégradations locatives et les frais de contentieux.
La caution, quant à elle, est une personne physique qui s’engage, par écrit, à régler les dettes du locataire en cas de défaillance de ce dernier. Elle peut être un proche du locataire (parents, amis) ou un organisme (Action Logement avec la garantie VISALE, par exemple). La caution peut être solidaire (elle intervient dès le premier impayé) ou simple (elle n’intervient qu’après une procédure judiciaire).
Peser les avantages et les inconvénients de chaque solution
Chaque option présente des avantages et des inconvénients qu’il convient de prendre en compte avant de faire son choix.
Assurance loyers impayés
Avantages :
- Protection financière : l’assureur rembourse les loyers impayés, dans la limite du plafond et de la durée prévus au contrat.
- Couverture des dégradations locatives et des frais de contentieux.
- Pas de recours nécessaire contre le locataire pour obtenir le paiement des sommes dues.
Inconvénients :
- Coût : le propriétaire doit payer une prime d’assurance, qui représente généralement entre 2 % et 4 % du montant annuel des loyers.
- Sélection du locataire : l’assureur peut imposer des critères stricts (revenus, garanties) pour accepter de couvrir le risque.
Caution
Avantages :
- Pas de coût pour le propriétaire (sauf éventuellement si la caution est un organisme, qui peut demander une cotisation).
- Possibilité de choisir librement le locataire, sans critères imposés par un tiers.
Inconvénients :
- Risque financier : si la caution ne peut pas honorer ses engagements, le propriétaire doit entamer une procédure judiciaire contre le locataire pour recouvrer les sommes dues.
- Responsabilité morale : le propriétaire peut être réticent à faire appel à une caution proche du locataire, par peur de créer des tensions familiales ou amicales.
Conseils pour choisir la meilleure protection
Pour choisir entre assurance loyers impayés et caution, plusieurs critères peuvent être pris en compte :
- La situation financière du locataire : un locataire solvable et stable (CDI, revenus suffisants) peut rassurer le propriétaire et rendre moins nécessaire la souscription d’une ALI.
- Le montant des loyers : plus les loyers sont élevés, plus l’impact financier d’un impayé est important. Dans ce cas, l’ALI peut offrir une meilleure protection.
- La volonté de préserver les relations avec le locataire ou sa famille : si le propriétaire ne souhaite pas mettre en difficulté un proche du locataire en cas d’impayés, il peut préférer opter pour l’ALI.
En définitive, la meilleure protection dépendra des priorités et des craintes de chaque propriétaire bailleur. L’assurance loyers impayés offre une sécurité financière plus importante, mais implique un coût supplémentaire, tandis que la caution présente un risque financier plus élevé mais laisse davantage de liberté dans le choix du locataire. À chacun de déterminer la solution qui lui convient le mieux.