Face à la crise du logement et aux difficultés d’accès à la propriété, les collectivités territoriales cherchent des solutions innovantes pour répondre aux besoins de leur population. Le bail réel solidaire (BRS) s’impose comme un outil efficace pour développer l’offre de logements abordables. Comment fonctionne-t-il et quelles sont ses potentialités ?
Qu’est-ce que le bail réel solidaire et comment fonctionne-t-il ?
Le bail réel solidaire est un dispositif juridique créé par la loi ALUR en 2014, puis modifié par la loi ELAN en 2018. Il permet aux collectivités territoriales, aux organismes de foncier solidaire (OFS) et aux organismes HLM de proposer des logements en accession à la propriété à des prix inférieurs à ceux du marché.
Le principe du BRS repose sur la dissociation entre le foncier et le bâti : l’OFS acquiert le terrain et en reste propriétaire, tandis que l’acquéreur achète uniquement les droits réels sur le bâtiment. Ce dernier bénéficie alors d’un bail emphytéotique d’une durée maximale de 99 ans, renouvelable une fois. À la fin du bail, l’acquéreur peut revendre son droit au logement, dont le prix est encadré par un mécanisme de plafonnement.
Quels avantages pour les collectivités territoriales ?
Le recours au bail réel solidaire présente plusieurs atouts pour les collectivités territoriales, notamment en termes de maîtrise du foncier et de mixité sociale. En conservant la propriété du terrain, elles peuvent ainsi mieux réguler l’évolution des prix immobiliers et éviter la spéculation. De plus, le BRS permet d’assurer une offre pérenne de logements abordables, puisque les reventes sont encadrées et les ménages aux revenus modestes sont prioritaires pour l’accession.
En outre, le BRS contribue à la diversification de l’habitat et à la mixité sociale en favorisant l’implantation de logements accessibles dans des quartiers en tension ou dans des zones où les prix du foncier sont élevés. Les collectivités territoriales peuvent ainsi répondre aux besoins des ménages qui ne peuvent pas accéder à la propriété classique et proposer des solutions adaptées à leur situation financière.
Comment mettre en place un dispositif de bail réel solidaire ?
Pour mettre en œuvre un dispositif de bail réel solidaire, les collectivités territoriales doivent d’abord créer ou soutenir un organisme de foncier solidaire (OFS) qui sera chargé de gérer les baux. L’OFS peut être une structure publique (établissement public foncier local, société d’économie mixte, etc.) ou privée (association, coopérative, fondation), et doit être agréé par le préfet.
Ensuite, les collectivités peuvent céder des terrains à l’OFS pour la réalisation de logements en BRS ou acquérir des terrains directement sur le marché foncier. Elles peuvent également inciter les promoteurs immobiliers à intégrer des logements en BRS dans leurs programmes en leur accordant des avantages fiscaux ou en leur facilitant l’accès aux financements.
Enfin, les collectivités territoriales ont un rôle important à jouer dans la promotion du dispositif auprès des ménages éligibles et des professionnels de l’immobilier. Elles peuvent organiser des campagnes d’information et mettre en place des permanences d’information et d’accompagnement pour les futurs acquéreurs.
Quels sont les freins et les leviers pour déployer le bail réel solidaire ?
Malgré ses atouts, le bail réel solidaire peine encore à se développer à grande échelle. Plusieurs obstacles doivent être levés pour favoriser son déploiement, notamment la méconnaissance du dispositif par les acteurs du logement et les difficultés liées au financement.
Pour surmonter ces freins, il est essentiel que les collectivités territoriales s’approprient pleinement le dispositif et le fassent connaître auprès de leur population et des professionnels de l’immobilier. Elles peuvent également solliciter des partenariats avec les acteurs financiers (banques, Caisse des dépôts, etc.) pour faciliter l’accès au crédit pour les ménages et les promoteurs.
En outre, la réussite du déploiement du BRS passe par une coopération étroite entre les collectivités territoriales et les organismes de foncier solidaire, ainsi que par un soutien politique fort en faveur de l’habitat abordable et durable.
En conclusion, le bail réel solidaire représente une opportunité majeure pour les collectivités territoriales souhaitant développer l’offre de logements abordables sur leur territoire. Pour réussir cette démarche, elles doivent s’appuyer sur une stratégie globale de maîtrise foncière et d’incitation à la production de logements accessibles, tout en accompagnant les ménages dans leur parcours résidentiel.