Le choix entre un bail de location meublé ou vide est une question cruciale pour les propriétaires et les locataires. Chaque type de bail présente des avantages et des inconvénients, notamment en termes de durée, de résiliation et de réglementation. Dans cet article, nous passerons en revue les différences entre ces deux types de baux afin d’aider les parties concernées à faire le meilleur choix.
Meublé ou vide : quelle différence ?
Le principal critère qui distingue un bail meublé d’un bail vide est la présence de meubles et d’équipements fournis par le propriétaire. Pour être considéré comme meublé, un logement doit être équipé a minima du mobilier nécessaire à la vie quotidienne (lit, table, chaises, rangements, ustensiles de cuisine…). Le logement doit aussi comporter les appareils électroménagers essentiels tels que le réfrigérateur et la cuisinière.
Dans le cas d’un bail vide, le locataire doit apporter ses propres meubles et équipements. Ce type de location est généralement préféré par les personnes souhaitant s’installer sur une longue durée ou ayant déjà leur propre mobilier.
Durée du bail : des engagements différents selon le type de location
La principale différence entre un bail meublé et un bail vide réside dans la durée minimale du contrat. Pour un bail vide, la durée minimale est de 3 ans si le propriétaire est un particulier et de 6 ans si le propriétaire est une personne morale (société, institution…). Le locataire bénéficie ainsi d’une certaine stabilité.
En revanche, pour un bail meublé, la durée minimale du contrat est généralement de un an, renouvelable tacitement. Toutefois, si le locataire est étudiant, cette durée peut être réduite à 9 mois, sans renouvellement automatique. Ce type de bail offre donc plus de flexibilité aux locataires et aux propriétaires.
Résiliation du contrat : des conditions spécifiques selon le type de location
Les conditions de résiliation d’un bail varient en fonction du type de contrat. Pour un bail vide, le locataire doit respecter un préavis de 3 mois, sauf exceptions (mutation professionnelle, perte d’emploi…), où le délai est ramené à un mois. Le propriétaire, quant à lui, peut donner congé au locataire uniquement pour l’une des trois raisons suivantes : vendre le logement, y habiter ou invoquer un motif légitime et sérieux (non-paiement du loyer par exemple).
Pour un bail meublé, le préavis en cas de résiliation par le locataire est généralement réduit à un mois. De son côté, le propriétaire doit respecter un préavis de 3 mois et ne peut donner congé que pour les mêmes raisons qu’un bail vide.
La réglementation encadrant les baux meublés et vides
Les baux meublés et vides sont soumis à des réglementations spécifiques. Le bail vide est encadré par la loi du 6 juillet 1989, dite « loi Mermaz ». Elle prévoit notamment des dispositions concernant la répartition des charges entre le propriétaire et le locataire, l’entretien du logement ou encore la fixation du loyer.
Le bail meublé est quant à lui encadré par la loi Alur du 24 mars 2014. Cette législation a introduit plusieurs nouveautés pour les baux meublés, notamment l’obligation pour le propriétaire de fournir un logement décent et équipé ainsi que la possibilité pour les locataires de bénéficier d’une garantie universelle des loyers (GUL) en cas d’impayés.
Les avantages fiscaux liés aux différents types de baux
Pour les propriétaires, il existe des avantages fiscaux spécifiques en fonction du type de bail choisi. Dans le cadre d’un bail vide, les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Un abattement forfaitaire de 30% est appliqué pour tenir compte des charges engendrées par la location.
Dans le cas d’un bail meublé, les revenus locatifs sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le propriétaire peut alors opter pour le régime micro-BIC, qui permet un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs, ou pour le régime réel, qui permet de déduire l’intégralité des charges liées à la location.
Ainsi, choisir entre un bail meublé ou vide dépend de plusieurs facteurs : la durée souhaitée du contrat, la flexibilité en matière de résiliation, la législation applicable et les avantages fiscaux. Il est important pour les propriétaires et les locataires de bien peser ces éléments afin de faire le meilleur choix en fonction de leur situation personnelle et professionnelle.